第二次房改

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12月8日,中央召開了中共中央政治局工作會議,分析研究2018年經濟工作。此次會議將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為2018年要著力抓好的重點工作之一,並強調要“力爭取得明顯成效”。


 


這意味著明年我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質性步伐。


 


從文件的表述中,明顯可以感到,2017年的調控達到一定的目標,但是調控成果並不牢固,調控手段並不長期,需要在保持調控穩定基礎上,更換手段,變短效為長效。從各方解讀中,我們觀察到幾個重要信號:


 


1、這裏說的長效機制,與幾年前有所不同,住房+制度+改革,這三個詞組合在一起,是近年來罕見的;


 


2、加快住房制度改革和長效機制建設,重點在於“加快建設”而不再是“加快研究”, 要玩真的啦;


 


3、時隔二十年,“第二次房改”或將開啟!房產稅可能是影響2018年房地產市場的重要政策變量。


 


中央相隔2天重要活動,


 


特殊時刻亮出新意


 


按照黨和國家的慣例,每年的12月,國家都會召開一次“中央經濟工作會議”,對下一年經濟工作做出指導性的安排。


 


在“中央經濟工作會議”之前,美亞置業資深移民專家,置業顧問為為您解說最新英國移民政策,流程,費用及當前,英國脫歐關鍵時期,如何投

資英國房產,詳細見美亞官網!會召開一次專題經濟的“中央政治局會議”來定調,該會議參會人數不會很多,但是層次較高,為下一步的中央經濟會議定調子和把方向。


 


所以一般發布的公告和通稿,內容不多,但極為重要,預示了整個經濟和行業的國家層面的管理綱領,從其中的只言片語中可以窺見整個國家對於經濟下一步的領導動態。


 


值得註意的一個細節是,昨天(12月8日)《新聞聯播》接連播發的兩條重磅新聞,其實並不是發生在同一天。中央政治局會議是8日舉行,當天晚上在聯播頭條報道了;黨外人士座談會是6日舉行,兩天後上的聯播二條。


 


每年年底,中央圍繞經濟工作有“老三篇”:黨外人士座談會、中央政治局會議、中央經濟工作會議。無論是兩天前的座談會,還是8日當天的政治局會議,經濟都是關鍵詞。


 


如果說十九大是給未來經濟等方面定方向、定盤子,那麽之後的一連串動作,都是將戰略落到實處,把大方案細化。


 


例如,黨外人士向中共中央提出了相當多的意見和建議,包括:


 


實施區域協調發展戰略、提高金融監管效率、加快稅收體制改革、激發民間投資活力、推動綠色發展、堅決打贏藍天保衛戰、重視住房管理、落實鄉村振興戰略、發揮民營企業在脫貧攻堅中的積極作用等。


 


不論是座談會,還是之後的政治局會議,對未來經濟工作也有了很明確的方向。


 


從大的方面來說,一個層面是要全面加強和改善黨對經濟工作的領導;另一個層面是要抓好“高質量發展”。


 


從細化的角度看,涉及的方面包括防範風險、脫貧、汙染防治、鄉村振興戰略,等等。換句話說,兩天前黨外人士提出的關切,在政治局會議的新聞稿裏多有體現。


 


 


 


▲12月8日《新聞聯播》截屏


 


重磅信號 從“加快研究”到“加快建設”


 


對比2016年的政策“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”和2017年“加快住房制度改革和長效機制建設”,我們可以發現:


 


為什麽2016年中央的措辭是“加快研究”?


 


2016年對於長效機制,更多的是研究性質而非落地性質和推廣性質。這也就可以解釋為什麽在今年會那麽多城市出臺那麽多的政策,而且這些政策雖然都對房地產具有調控作用,但是五花八門,因為其中多多少少會帶有“實驗性質”。


 


為什麽2017年中央的措辭是“加快建設”?


 


今年的任務是研究,明年的任務是建立和落實。所以,對於整個國家,明年極大概率:


 


1、長效機制在某一次大會上要完整公布,而不是像今年一樣,一會兒一個政策,一地一個政策的讓人摸不著頭腦。


 


2、長效政策一定是一個包括土地、市場、稅收、交易、租賃、保障等多方面的政策包,而不是一個單一方面的政策。


 


3、明年極大概率,會出臺長效政策包的各項時間表,以對應政治局會議上“加快建設”的表述。


 


4、 明年這個長效機制,會怎樣的鋪開,是先一線城市還是全國統一,這還不能確定,很可能是先一線城市而後推廣到二線、乃至三線,畢竟現在北上廣深市場已經基本上冷了,是具有推廣的條件了。


 


“第二次房改”或將開啟!


 


對了,還有12月8日被媒體拎出來當標題的“住房改革”。當天的政治局會議提出:加快住房制度改革和長效機制建設。


 


住房+制度+改革,這三個詞組合在一起,是近年來少有的。


 


我們盤點了一下,十八屆中央政治局,至少有13次研究經濟工作,其中有9次提到房地產。


 


五年間大致可以分成兩個階段,2012年、2013年,主要提的是“房地產市場調控”、“住房保障”、“平穩健康發展”。


 


2014年兩次研究經濟問題,都沒點到房地產。按照咱們“問題導向”的思路,沒有特地提,說明從中央全盤來看,房地產市場的狀況還比較理想。


 


從2015年起至今,就明確提出要建立“長效機制”。不同的是,2015年到今年7月份,中央提的“長效機制”大多針對的是房地產市場健康發展。在這條路上,有過兩個階段:


 


前一階段是“化解庫存”,2015年4月提出要“盤活存量資產”,8個月後說要“化解房地產庫存”,再過4個月又提“有序消化房地產庫存”。


 


好了,到2016年10月,不再說去庫存了,這次會議連房地產都沒提到。一年前的政治局會議,開始提出,要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。


 


這個基調一直延續到十九大召開前。直到十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。


 


這次在此基礎上,點名要“加快住房制度改革和長效機制建設”。按照我們的理解,這裏說的長效機制,與幾年前有所不同。十八大提的是建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,重點是“市場”+“政府”;十九大提的由兩個重點升格為“多”重點——不僅是多主體供給,還有多渠道保障。


 


這時候提出的住房制度改革,是一項更新的改革。說到住房制度改革,不由得讓人想起1998年的大動作。相隔20年的兩次住房制度改革,都是影響幾代人的大事。


 


20年後的今天,新的住房體制改革,相信有不少朋友能住上公租房、共有產權房。同樣的名詞,不同的內涵,但是指向卻是一樣的——讓老百姓有個家。


 


房地產稅呼之欲出?


 


12月5日,社科院發布的《中國住房發展報告(2017-2018)》建議將2018年確定為基礎性制度和長效機制建設年,把持續調控融入到制度和長效機制建設中,與中央工作精神相契合。


 


該報告主編、中國社科院財經戰略研究所城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛提出了五點建議:


 


1.堅持調控不放松不動搖,完善調控機制;


 


2.加快建立多種供應主體和供應形式的租售並舉制度;


 


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4.改革土地制度和機制改革,加快修訂相關的土地使用和用途調整法規,盡快形成政府、事業單位、企業和集體組織等多渠道供應土地的格局;


 


5.加快財稅體制改革。2018年將房產稅納入立法議程,明確房產稅時間表,實行住房租金抵扣個人所得稅政策。將交易環節的契稅征收的稅率調整等權限授予地方,讓城市政府可以因城施策進行調整。


 


在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,住房制度改革應理解為第二次房改或將開啟。此次中央政治局為明年的房地產市場監管政策提供了新思路。住房制度改革或意味著租賃市場的發展會受到重視,同時對於住房開發和銷售等方面可能有新調整。另外,2018年長效機制相關的制度會加快推進,尤其是住房財稅政策等。


 


興業銀行研究分析師認為,發展住房租賃市場、保障土地供應和加快研究推出房產稅可能是影響2018年房地產市場的主要政策變量。


 


住房租賃方面,2018年可能增加租賃住房用地有效供應,深化並擴大利用集體建設用地建設租賃住房試點。


 


土地供應方面,2017年土地供應增速有加快跡象。這一勢頭可能延續至2018年。


 


房產稅方面,2017年2月住建部副部長表示:“房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務,要加快房地產稅立法,並適時推進改革……”。2018年關於房產稅的研究和改革可能加速推進。


 


 


 


▲ 圖片來源:視覺中國


 


明年房價會漲,還是會降?


 


前不久,我們發布文章《中國人63%的財富是房產,一旦刺破不堪設想!》,中國著名經濟學家、清華大學中國經濟研究中心主任魏傑指出:


 


十九大下了一個死命令,就是絕對不能爆發系統性金融風險!因為一旦爆發系統性金融風險就傷害經濟,我們很難完成原來的計劃,所以防範金融風險是未來生活當中一個重要的事件!而防範金融風險第一件事是抑制風險,不是股市而是房市。


 


 


 


中央強調,房子是用住的,不是用來炒的,不能超過剛性需求,一旦超過就會形成泡沫。中國人財富的63%表現為房產,所有的房子價格一跌等於所有的財富縮水了。這個壓力很大,麻煩很大!


 


 


 


什麽意思呢?就是不能繼續吹大,但是現在也不能刺破,就是抑制。為什麽呢?繼續吹大現在很麻煩,現在吹大現在就很麻煩。現在是穩住別的產業發展,實現軟著陸。


 


 


 


十九大之後會不會松動?只能嚴格不能松動,害怕引發金融風險,所以,會繼續持續限購限貸的政策。約束不是剛性需求,而是投資和投機的需求,很明顯是極其嚴格,越來越嚴格!


 


綜上,我們認為,2018年的樓市,極大概率,大漲和大降都不可能。

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